Ondřej Mašín pro Hospodářské noviny

Po zpřísnění pravidel nemusí na hypotéku dosáhnout až třetina lidí.
Dopad regulace se ukáže nejdříve v létě

 

Jaký dopad bude mít přijetí novely omezující hypotéky, záleží podle zástupců trhu hlavně na konkrétním nastavení limitů. Velmi tvrdá pravidla by podle nich mohla vést k tomu, že až třetina domácností nově nedosáhne na hypotéky. 
 
Částečné zpřísnění podmínek platí už od dubna ve formě doporučení, podle účastníků kulatého stolu HN ale zatím poptávku nesnížilo. Jak na trh dopadla opatření centrální banky, se podle nich ukáže už v létě.
 
Silná poptávka po hypotékách pokračuje, a to i přesto, že financování bydlení je od dubna méně dostupné. Banky na základě doporučení ČNB nesmí půjčovat nad 90 procent ceny nemovitosti a nad 80 procent její hodnoty mohou poskytnout jen 15 procentům nových hypoték. Skutečný dopad regulace se ale ukáže nejdřív v létě, shodli se účastníci kulatého stolu Hospodářských novin na téma Budoucnost hypoték v Česku.
 
Centrální banka dubnovým doporučením navazuje na opatření z loňského října, kdy bankám zakázala nabízet žadatelům stoprocentní hypotéky. Zpřísněním podmínek chce ČNB zabránit přehřátí trhu a problémům se splácením, které by mohli mít lidé kupující nemovitosti bez vlastních úspor při růstu úrokových sazeb nebo třeba v době stoupající nezaměstnanosti.
 
Místo ochlazení trhu ale začátkem roku pokračoval hypoteční boom z loňského roku, který byl s objemem hypoték v hodnotě 226 miliard korun rekordní. Nejsilnější v historii bylo podle dat Fincentrum Hypoindexu i letošní první čtvrtletí, kdy si Češi vzali hypotéky za 57,6 miliardy korun. Banky a poradci ale odhadují, že kvůli omezením dostupnosti hypoték se letos nepodaří loňské výsledky překonat. "V prvním kvartálu, zejména k jeho konci, jsme pociťovali zvýšený zájem o financování nemovitostí. Důvodem byly obavy lidí, že hypotéky budou hůře dostupné. Řada lidí proto došla k závěru, že je nejvyšší čas si je vyřídit," popisuje David Formánek, předseda představenstva a generální ředitel stavební spořitelny Modrá pyramida, která poskytuje i hypoteční úvěry.
 
Zájemce o hypotéky zatím neodradil ani postupný růst úrokových sazeb. Podle Formánka je nicméně ještě brzy na to hodnotit, jak regulace ČNB změní hypoteční trh. S tím souhlasí i člen představenstva ČSOB a bývalý generální ředitel Hypoteční banky Jan Sadil. "Panuje tam určitá setrvačnost, takže na květnových číslech se to těžko komentuje. Skutečný dopad ukážou až letní měsíce," tvrdí Sadil.
 
Podle výkonného ředitele realitní kanceláře Reality IQ Ondřeje Mašína se zatím přísnější regulace hypoték neprojevila ani na realitním trhu. "Více než 40 procent našich zákazníků nepořizuje nemovitosti prostřednictvím úvěru. I kdyby se v budoucnu snížil objem hypoték, tak se náš trh o tolik nepropadne. Spíš to povede k tomu, že vzroste podíl lidí, kteří kupují byty na investici bez použití úvěru," říká Mašín.
 
Zatímco v tuto chvíli funguje omezení hypoték pouze na bázi doporučení, v budoucnu by mohlo mít zákonnou podobu. Novela o ČNB, která má přísnější pravidla zavést, už prošla prvním čtením ve sněmovně a v současné době se diskutuje o její finální podobě. Centrální bance by nová legislativa umožnila stanovení horní hranice tří ukazatelů: poměru výše úvěru a odhadní ceny zastavené nemovitosti, dále poměru výše úvěru a čistého ročního příjmu a nakonec poměru výše měsíční splátky úvěru a čistého měsíčního příjmu.
 
Jaký dopad bude přijetí zákona mít na hypoteční trh, záleží podle Jana Sadila z ČSOB především na nastavení jednotlivých parametrů. "Pokud bude poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti nastaven na 90 procent, tak se to nijak drasticky neprojeví, protože všichni poskytovatelé se už na základě doporučení ČNB z tohoto rizikovějšího pásma více či méně stáhli. Stejně tak se nemusí stát vůbec nic, budou-li rozumně nastavené příjmové ukazatele. Každá finanční instituce už nyní počítá s určitou rezervou příjmu vůči výši splátky," uvádí Sadil.
 
 
Domácnosti zatěžuje pronájem víc než hypotéky
 
Podle Jiřího Patáka, výkonného ředitele on-line finančního srovnávače Chytrý Honza, je právě s ohledem na to, že řada regulačních mechanismů už v praxi funguje, novela zbytečná. "Co se bonity klientů týče, tak to už z velké části řeší zákon o spotřebitelském úvěru. Jednotlivé banky zároveň na základě doporučení ČNB přistoupily k zdražení hypoték v pásmu nad 80 procent z hodnoty nemovitosti, což by logicky mělo vést ke snížení zájmu o tyto rizikovější úvěry," říká Paták.
 
Navíc podle něj neexistuje žádný ukazatel, který by naznačoval, že na trhu panuje hypoteční či realitní bublina. "Jde zatím o hypotetický problém. Česká republika se z hlediska splácení hypoték řadí k evropské špičce a zadlužení domácností s ohledem na poměr objemu hypoték a hrubého domácího produktu patří mezi nejnižší v Evropské unii," líčí Paták.
 
 
Novela by podle šéfa Chytrého Honzy mohla být v důsledku dokonce kontraproduktivní. "Zpracovali jsme studii, která ukazuje, že pokud by se použily všechny tři regulační páky v agresivnější podobě, tak až třetina domácností nově nedosáhne na hypotéky. Postihne to nižší příjmové kategorie, které budou muset do pronájmu. To je varianta, která podle naší analýzy zatěžuje rozpočty chudších rodin více než hypotéka či úvěr ze stavebního spoření. Lidé v nájmu si nejčastěji berou spotřebitelské úvěry na zboží denní potřeby, a dostávají se tak do nebezpečné spirály. Problém se tak akorát přesune jinam," domnívá se Paták.
 
Toho, že by novela mohla výrazně omezit dostupnost bydlení, se obávají i poslanci. Přišli proto s pozměňovacími návrhy, které by měly regulaci zmírnit. Žádají, aby se přísnější pravidla netýkala refinancování hypotéky, tedy situace, kdy klient v průběhu splácení mění banku. Finanční instituce mají také získat větší volnost v půjčování peněz lidem, kteří tvrdé podmínky nesplní. Podle původního návrhu mohou udělat výjimku pouze u tří procent z objemu nových hypoték, poslanci by rádi tento podíl zvýšili na pět procent. To by mělo pomoct například mladým lidem po škole, u kterých se předpokládá, že jim v budoucnu poroste plat.
 
"Z mého pohledu je velmi dobrý prvek především možnost překročit v určitých případech stanovené limity, ať už půjde o tři, nebo pět procent hypoték. Pro dostatečně bonitní klienty tak bude k dispozici i nadále stoprocentní úvěr, i když ne v takovém objemu jako dřív," podotýká Sadil z ČSOB.
 
Paták z Chytrého Honzy zase vítá výjimku pro refinancované hypotéky. "Beru jako absolutní základ, že nemůžete klientovi změnit pravidla hry v momentě, kdy se rozhodne změnit banku. Nejraději bych ale byl, kdyby pozměňovací návrhy zúžily počet regulačních parametrů. V Evropské unii bychom byli jedinou zemí, která používá aktivně tři různé ukazatele bonity ­klienta najednou," tvrdí Paták.


V regionech se růst cen nemovitostí zastavil
 
Podle Ondřeje Mašína z realitní kanceláře Reality IQ by uplatnění všech tří parametrů mohlo vést ke snížení spotřeby. "Už nyní musí mít většina klientů podle doporučení ČNB pětinu ceny bydlení našetřenou z vlastních zdrojů. Navíc nově platí kupující také daň z nabytí nemovitosti ve výši čtyř procent. To je dohromady 24 procent z ceny nemovitosti navíc, která si musí lidé naspořit. Pokud by museli šetřit ještě výrazněji, mohlo by se to projevit omezením výdajů v jiných oblastech," říká.
 
Zatímco v Praze a Brně podle něj růst cen nemovitostí neustále pokračuje, v řadě regionů už se zastavil. "Letos se ceny nemovitostí v Praze a Brně budou nadále zvyšovat přibližně o 10 procent a v příštím roce se růst zpomalí. V regionech už nyní dosahují ceny vrcholu, a v některých místech už dokonce začínají klesat," popisuje Mašín.
 
Hnacím motorem rostoucích cen je mimo jiné kombinace zvýšené poptávky a nedostatečné nabídky. "Na trhu vzniká nerovnováha. Především v Praze je situace kritická. Jeden developerský projekt trvá třeba 10 let. Ačkoliv tak zájemců o vlastní bydlení přibývá, není pro ně dostatek bytů," upozorňuje Formánek z Modré pyramidy.
 
Ceny hypoték podle Sadila z ČSOB letos mírně porostou. "Všichni na trhu regulujeme příliv úvěrů, které podléhají limitům. A jednou z cest je právě zvyšování úrokových sazeb. Obecně vzato ale hypotéky budou ještě dlouho levnými úvěry," říká Sadil.
 
Zdroj: Hospodářské noviny
Záznam rozhovoru / video http://archiv.ihned.cz/c1-65757500-na-hypoteku-nemusi-dosahnout-az-tretina-zajemcu
UDĚLÁME PRO VÁS
marketing zakázky
poradenství
finanční služby
právní služby
zjistit vše
Investiční projekt Pánské Dubenky
Bývalá továrna Singer láká k investici
zjistit vše
ZNÁTE NĚKOHO KDO PRODÁVÁ NEMOVITOST?
Získejte až 10.000 Kč!
zjistit vše
KARIÉRA
Nastartujte svou kariéru s nejrychleji rostoucí realitní kanceláři v ČR.
zjistit vše

NAPSALI O NÁS - realityIQ v médiích